Ипотечная сделка. Общие правила оформления.

Организацию взаимодействия всех лиц, участвующих в ипотечной сделке и контроль за выполнением требований, предъявляемых к ипотечной сделке, осуществляет сотрудник кредитующего подразделения Банка/Кредитный менеджер.
Заемщик предоставляет подписанный всеми сторонами Договор, предварительно согласованный Банком.

 

Схема сделки, зависит от схемы приобретения Заемщиком (Созаемщиками) Жилья.

I вариант сделки.
При строительстве Жилья (квартиры в многоквартирном жилом доме), осуществляемом в соответствии с нормами и требованиями Федерального закона № 214-ФЗ, отношения между Заемщиком и Застройщиком оформляются договором долевого участия (далее - ДДУ)/договором уступки по договору долевого участия. Обеспечение кредита на Этапе строительства Жилья –залог прав требования по ДДУ.
В ходе сделки подписывается Кредитный договор (Приложения № 3, 4 к настоящему Порядку). ДДУ/договор уступки по договору долевого участия передается Заемщиком на регистрацию в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр). После предоставления Заемщиком Банку зарегистрированного ДДУ/договора уступки по договору долевого участия оформляется Договор залога прав, который передается Заемщиком совместно с уполномоченным сотрудником Банка на государственную регистрацию в Росреестр для государственной регистрации. Залоговая стоимость (оценка) заложенных прав по Договору залога прав равна цене приобретения Жилья, указанной в ДДУ. Зарегистрированный Договор залога прав должен быть предъявлен Заемщиком Банку не позднее 45 календарных дней с даты подписания данного договора.

II вариант сделки.
При строительстве Жилья  в соответствии с нормами и требованиями, отличными от норм, содержащихся в Федеральном законе № 214-ФЗ, отношения между Заемщиком Банка и стороной, берущей на себя обязательства по строительству и/или передаче Заемщику введенного в эксплуатацию объекта строительства, оформляются при помощи Предварительного договора купли-продажи либо иных документов (договор подряда и т.д.). Обеспечением кредита на Этапе строительства Жилья может являться один/несколько видов обеспечения, указанных в п. 1.3.3.
В ходе сделки подписывается Кредитный договор, а также документы по обеспечению кредита. В случае если обеспечением кредита будет являться залог имеющегося в собственности Заемщика Жилья, оформляется договор ипотеки и Закладная которые передаются Заемщиком совместно с уполномоченным сотрудником Банка, на государственную регистрацию в Росреестр. В случае если на кредитные средства приобретается земельный участок и осуществляется строительство индивидуального жилого дома на нем, в залог Банку до момента окончания строительства индивидуального жилого дома передается земельный участок с оформлением договора ипотеки и Закладной, которые передаются Заемщиком совместно с уполномоченным сотрудником Банка, на государственную регистрацию в Росреестр.
Кредитные средства выдаются Заемщику после предоставления в Банк зарегистрированного в Росреестре Договора залога недвижимого имущества, а также выполнения иных условий, установленных кредитным договором (Приложение №3,4), если иное не предусмотрено в решении Уполномоченного органа Банка при аккредитации объекта.
 
Предоставление кредитных средств на текущий счет Заемщика, открытый в Банке, осуществляется в зависимости от варианта сделки.
В случае проведения сделки согласно варианту I,  кредитные средства предоставляются не позднее следующего рабочего дня с даты предоставления Заемщиком зарегистрированного в Росреестре Договора залога прав, при условии выполнения иных требований, установленных кредитным договором (Приложение №3,4), если иное не предусмотрено в решении Уполномоченного органа Банка при аккредитации объекта.
В случае проведения сделки согласно варианту II, кредитные средства предоставляются не позднее следующего рабочего дня с даты оформления обеспечительных договоров, не подлежащих государственной регистрации и/или предоставления Банку зарегистрированных в Росреестре договоров, при условии выполнения иных требований, установленных кредитным договором (Приложение №3,4), если иное не предусмотрено в решении Уполномоченного органа Банка при аккредитации объекта. При наличии обеспечительных договоров как подлежащих, так и не подлежащих государственной регистрации, кредитные средства предоставляются не позднее следующего рабочего дня с даты предоставления Банку зарегистрированных в Росреестре договоров.  
Сумма кредита и собственные средства Заемщика перечисляются Заемщиком со своего текущего счета в оплату  Договора, подтверждающего права Заемщика на строящееся Жилье, на основании платежного поручения Заемщика (допускается предоставление Заемщиком документов, подтверждающих внесение/перечисление собственных средств второй стороне по Договору, подтверждающему права Заемщика на строящееся Жилье).
Оформление ипотеки на приобретаемое жилье происходит одновременно с оформлением права собственности и Закладной (ипотека в силу закона), за исключением случая приобретения земельного участка и строительства индивидуального жилого дома на нем на кредитные средства. В таком случае, оформление права собственности и Закладная на земельный участок регистрируются в Росреестре до выдачи денежных средств по Кредитному договору, а после регистрации права собственности Заемщика и залога в силу закона на построенный индивидуальный жилой дом, Заемщик обязан внести в установленные Кредитным договором сроки соответствующие изменения в Закладную.
В случае если одновременно с государственной регистраций права собственности Заемщика на Жилье не будет зарегистрирован залог Жилья в пользу Кредитора или не будет зарегистрирована Закладная, Заемщик обязуется в течение 10 (Десяти) рабочих дней со дня государственной регистрации права собственности на Жилье подписать с Кредитором договор ипотеки по форме Кредитора, в соответствии с которым Жилье будет передано в залог в обеспечение исполнения обязательств по предоставленному кредиту, составить новую Закладную в соответствии с договором ипотеки и обеспечить их государственную регистрацию в течение 1 (Одного) календарного месяца с даты подписания сторонами договора ипотеки.

Требования к ипотечной сделке

  • Все договоры и документы должны подписываться Заемщиком лично. Сделки по доверенности не допускаются.
  • Жилье должно быть оформлено в собственность Заемщика, а в случае если обязанными по Кредитному договору являются Созаемщики – в индивидуальную собственность одного из Созаемщиков (при наличии брачного контракта), или в их общую совместную собственность без определения долей (если Созаемщики являются супругами), или в общую долевую собственность (по выбору Созаемщиков, при наличии брачного контракта).
  • Сумма кредита не должна превышать 80 % от стоимости Жилья, указанной в Договоре.